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住東不住西?煙臺開發區憑什么逆襲萊山!

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樓主
發表于 2020-8-26 17:33 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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地段是決定了房子的的價值主要因素,而且越是經濟發達的城市,地段對房產價值的影響因素越大。

 

就像芝罘城芯的老破小,品質很不好,物業也缺失,價位不低卻也從來少不了購房者。

 

那么,決定區域價值的因素有哪些?學區配套人口產業發展空間……我相信每個人都會有不同的答案,但有沒有真正決定區域價值的因素?

 

我們不妨看一下最近熱議不斷的開發區,嘗試分析一下這個問題的答案。 

 


01

提起開發區,很多老煙臺都會大搖其頭,“富人住東不住西”是根植于他們認知深處的概念。

 

但實際上,開發區最先被大家熟知的樓盤,恰恰是國奧天地 樓盤詳情 天馬相城 樓盤詳情 這種高品質的改善類住宅產品,甚至是頂級豪宅。目前這兩個項目都已經進入到第四期工程,而每平方米均價都在1.4-2.4萬元/㎡這個區間,比起萊山區的頂級產品也不遑多讓。

 

無論做高端的改善類產品或者豪宅,都有一個必不可少缺少的前提,那就是優越的自然環境。

 


以國奧天地所在的北部沿海板塊來說,這基本是開發區景觀資源最優質的地段,北邊是開發區聞名遐邇的萬米金沙灘風景區,南側則是福萊山,背山面海的自然環境哪怕在三面環海的煙臺也是不多,具有相同基因的另一個板塊,便是現在煙臺樓市的制高點——伴山區域。

 

如果在這里開新盤,起價2萬元/㎡,總房款300萬以上會是一個很保守的數字。但我們也只能想想,因為這里已經沒有地了,國奧天地這樣優質的地理位置在開發區,很長一段時間內都會處于一種可遇而不可求、可望而不可得的狀態。

  

從住宅開發的角度看,越是優越的自然環境,也越容易做出產品溢價。一線海景資源,富氧的山居生活,這份天賜之禮便是開發區區域價值的底氣。 

 


02

但自然環境絕非終極因素。否則,擁有同樣優質山海資源的牟平也不會多以價格優勢取勝。 

 

說到底,還是圈層不同。

  

拉高區域價值離不開高增值的住宅項目,這種產品的背后是高購買力群體,而將高購買力群體聚集在一起的是什么呢? 

 


我想答案應該是產業。依托高度聚集的產業支撐不斷吸引著高凈值人群,以他們的高購買力倒逼房地產業升級,房企打造更為優質的住宅產品,房產價格和區域價值伴隨產品力而水漲船高,這應該是房地產行業發展的健康方向。

 

然而煙臺得益于得天獨厚的海景和文旅資源,可以跳脫出產業初期積累的蹣跚階段,一路高歌猛進向前。但同時,也正因如此,煙臺在人口數量、經濟體量和購買力層級方面并沒有達到相對應的程度,體現在樓市上,便是很多區域價值抬升缺乏動力。

  

開發區或許是煙臺產業對于房地產支撐力最強的區域,這也是開發區的未來被看好的終極邏輯。



這里已經吸引了49個國家和地區企業投資,外商投資企業1700多家,世界五百強項目88個。形成以通用東岳汽車、富士康為龍頭的機械制造、電子信息兩大主導產業,以榮昌生物、萬華化學為代表的生物醫藥、化工新材料兩大優勢產業,同時,大數據、節能環保、智能制造三大潛力產業強勢崛起,產業整合能力不斷增強。

 

高度聚集的產業也帶來了大量的高薪工作崗位。到2020年,開發區GDP總量在煙臺各縣市區中排第一,與煙臺市主城區內的其他五個區的經濟總量之和基本相當,伴隨著龐大經濟體量而來的,便是區域內居民強大的購買力。

 

我們可以預見,在開發區不斷發展的產業集群中,越來越多的外來精英和與企業共同成長而出現的高薪群體將成為未來樓市的主力軍,他們的喜好、工作地、生活習慣,將決定著煙臺地產業的未來發展趨勢,他們對于開發區的認同,將決定這片區域的未來價值。

 

03

 

最后我們來聊一下開發區F-12小區地塊。

 

按說沒有一線海景的F-12小區不應該拍出高價,然而目前的開發區集國家級開發區、自貿片區、中韓產業園、綜合保稅區等國家戰略于一體,“三園兩區”的優勢全國少有,八角灣中央創新區進展迅猛,開發區、福山區雙區融合發展的呼聲日益強烈,北京南路自然而然地成為了開發區發展的新軸線。

 

而F-12小區,恰恰是連接八角新城和北部沿海板塊的樞紐,也是最能夠承接福山、開發區融合發展的前沿陣地,能夠引來諸多房企的爭搶,并拍出15.5億元的高價,也就順理成章了。

 


從配套方面來講,F-12小區所在的區域雖然目前仍不算完善,但從短期看,距離永旺夢樂城、萬達廣場和福海路商圈都在10分鐘左右的車程,而從長期看,城市規劃圖上僅一路之隔的福山北板塊是一片鮮紅,那是商住用地的顏色。更何況這里還是規劃中的地鐵一號線和三號線的交匯處,緊鄰沈海高速和汽車西站,距離蓬萊機場也僅有30公里,立體化的交通出行更無疑是加分項。

 

目前,地塊附近仍是中海·錦城  樓盤詳情 的主場,10500元/㎡的均價較為親民。來自華南的國企華發·觀山水 樓盤詳情 雖然還未開盤,不過從目前釋放的信息來講,或許是未來為數不多的低點上車機會。但隨著綠城的強勢入駐,區域價值將迎來一個新的開始。

 

這,或許也是開發區逆襲萊山,成為煙臺樓市引領者的開始。

沙發
發表于 2020-8-26 17:45 煙臺論壇手機版 | 只看該作者

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板凳
發表于 2020-8-26 17:48 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
人口說完了
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地板
發表于 2020-8-26 17:55 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
買個房子還扯什么gdp,什么東岳,這不扯淡呢嗎,買得起祥隆綠城,黃海明珠山莊的人會在乎自己房子周圍或者區里有什么東岳?在乎什么富士康?說不定人家還想遠離這些地方呢,人家在乎的是周圍環境,教育資源。
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5
發表于 2020-8-26 18:16 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
形成以通用東岳汽車、富士康為龍頭的機械制造、電子信息兩大主導產業
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6
發表于 2020-8-26 18:34 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
福山罵罵咧咧退出群聊
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7
發表于 2020-8-26 18:34 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
真酸啊有的人
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8
發表于 2020-8-26 18:50 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
萊山區的好地方不參與,因為那本來就不是靠勞動人口來提升房價的。故宮里也沒工廠,東西城最貴。

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發表于 2020-8-26 18:54 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
國奧天地哪里好了,周圍就有個惠宜超市,連個振華家家悅都沒,更別提農貿市場了,西邊還緊挨著著煙臺氨綸
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10
發表于 2020-8-26 18:57 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
我一直以為,住東不住西是指東戶西戶
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11
發表于 2020-8-26 18:59 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
augustu911 發表于 2020-8-26 18:54
國奧天地哪里好了,周圍就有個惠宜超市,連個振華家家悅都沒,更別提農貿市場了,西邊還 ...

氨綸早在化工園區新建廠了,附近企業都要搬走
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發表于 2020-8-26 19:01 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
Hmily_lgch 發表于 2020-8-26 18:59
氨綸早在化工園區新建廠了,附近企業都要搬走

但是老廠目前還在
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13
發表于 2020-8-26 19:01 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
Hmily_lgch 發表于 2020-8-26 18:59
氨綸早在化工園區新建廠了,附近企業都要搬走

看來你對我對國奧天地的其他描述不反對
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發表于 2020-8-26 19:02 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
augustu911 發表于 2020-8-26 19:01
看來你對我對國奧天地的其他描述不反對

別的不反對,周邊買個東西真不方便
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15
發表于 2020-8-26 19:03 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
Hmily_lgch 發表于 2020-8-26 19:02
別的不反對,周邊買個東西真不方便

要么向東去家家悅或者星頤廣場,要么向西去佳世客
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發表于 2020-8-26 19:03 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
喜社海外婚禮 發表于 2020-8-26 18:57
我一直以為,住東不住西是指東戶西戶

住東不住西對于東西戶來說也都是老概念了,以前的樓房沒保溫層,西戶冬天冷,現在不一樣了,西戶光照時間更長,外墻不易長毛,東大頭存在長毛問題,反正不信這些亂七八糟的,性價比高就得了。
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發表于 2020-8-26 19:40 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
開發區不少貴的樓盤,個人感覺國奧排不上號!當初選房,第一個就把國奧排除了!光禿禿就那幾個白花花的高樓,沒啥看頭,冬天風還大!天馬不反對!確實算開發區的佼佼者!
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發表于 2020-8-26 19:49 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
主要是開發區近幾年經濟發展的好,骨干企業多,好多都是因為在開發區或福山區上班,所以就就近買房了。
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發表于 2020-8-26 20:19 煙臺論壇手機版 | 只看該作者
芝罘區的只認萊山,而且是萊山的一一部分,開發區一時半會還是不會被接受。
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發表于 2020-8-26 20:54 | 只看該作者
真酸啊有的人                                                                                                                                                                                 
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